课题介绍：

在生态文明理念要求下，土地保护政策和生态建设、生态补偿机制，我区目前生态安全格局总体情况良好，生态资源保护成效显著，保障了安全底线管控，但围填海政策和产业政策的转向也对宁德市城市拓展空间、产业园区发展带来了一定冲击。

一方面，空间资源供给与现阶段的城镇化、产业及城市品质提升需求存在较大矛盾冲突，城市建设用地指标面临核减的可能。蕉城区邻山傍海地貌特征突出，居民生产、生活具有持续的围填用海需求，向海要地是缓解土地资源需求压力的长期现状。另一方面，国家和福建省的产业政策发生转向，部分产业落地受到影响；围填海政策大幅收紧，导致现行总体规划的中心城区建设用地和土地利用规划的集中建设区中大量难以转为城市建设用地，将来城市发展格局也存在较大不确定性。 

在这样的大背景下，我区需利用山海自然资源和历史文化资源实现有效整合与价值提升，一是重点加强城中村、城边村及未利用地等存量空间利用。合理开发浅山地区。识别海拔 100-300米，坡度小于25°的浅山地区，扣除生态保护红线、永久基本农田及现状已建已批等不可开发用地及零星用地，梳理实际可开发的浅山地区潜力空间。二是研判宁德都市区空间结构与发展路径，合安排未来城镇发展重点区域。目前宁德产业做大做强面临四大挑战：生态环境保护高要求、空间资源瓶颈限制、创新后劲不足、传统产业转型难度大。首先，要加快全域产业统筹，谋划海蓝色经济发展带和山区绿色经济增长带多元发展动力格局：加强市级层面产业空间资源统筹和整合，加强山海产业协作。加强生态和文化等特色魅力地区的差异化空间管控和引导。其次，要转变工业发展模式。加快创新引领，推动产业转型升级。四大主导产业依托龙头企业加快产业链上下布局。聚焦特色产业创新需求，打造高水平创新平台。最后，还要将宁德特色生态资源和历史文化资源转换为产业优势：激活特色资源资产价值，全力打造全域旅游示范区。三是优化用地布局，提升各类公共服务设施。宁德目前工业用地需求旺盛，而民生服务相关的公共服务设施建设用地、绿地建设不足。第一，梳理城市空间结构，优化整合用地布局，合理配套相应服务设施：控制和引导产业科学布局，以各类人群需求为导向，实现高品质生活。第二要加快城乡教育设施、公共体育设施等各类公共服务设施提档升级和覆盖延伸。优化民生设施空间布局，补齐公服设施短板。以人群需求为导向，满足全周期/全方位/全天候需求。第三，要进一步打造“山海岛城湾”的特色城市风貌，提升城市品牌与影响力。

蕉城区需利用政府的政策援引实现对城镇及周边的工业企业退城搬迁至工业园区和加大土地收储力度，以提升产业集聚、资源集合、用地集约，构建产业结构优化、生态资源优质的生产生活空间。一是制定可行的“退城入园”项目改造计划。对未入园的工业企业进行相关的摸底排查进行评估，制定退城搬迁和入城的条件标准。优先推动符合产业政策发展导向的优势企业加快“退城入园”的搬迁改造，引导资源利用效率低的淘汰类企业、“僵尸企业”逐步清退用地。蕉城区政府同步做好腾退用地适用评价、招商引资、开发利用和环境提升工作，促进腾退用地早落实、使用、发挥效应。根据实地情况，指定专人负责，定时进行专题研究，制定方案，科学安排“退城入园”搬迁项目。二是加大“退城”企业用地收储奖补力度。由政府主导对企业资产第三方评估，按照企业厂房，设备重置价结合成新率评估作价。综合考虑各类情况，分类分档制定城区工业用地收储财政奖补政策，支持企业改造升级。蕉城区需留足余量，满足“入园”项目的用地需求，做好项目用地保障。三是支持园区企业就地改造，转型升级。在符合安全和规划的前提下，支持文化等新兴产业和省里鼓励发展的产业，实行5年过渡期政策。过渡期内，可暂不办理土地用途变更手续；过度期满（含过渡期内），符合有关规定的，可采取专业评估、专家论证的方式，以两种用地差价补缴土地出让金，并报原审批机关批准后，办理土地用途变更等相关手续。四是支持项目技术改造，节约集约土地。符合规划和安全要求、不改变用途的，园区内工业企业可在原有建设用地上通过新建、扩建、拆建或三种方式组合的路径进行厂房升级改造、增加用地容积率，按照有关技术规定对工业项目相关要求进行审批，不再另行收取土地出让价款，免收该项目城市基础设施配套费。五是提升“退城入园”项目融资服务，减轻搬迁企业资金压力。发挥平台作用，结合省举办专场产融对接活动。在符合条件、风险可控前提下，对“退城入园”企业正常的贷款需求要做到应贷尽贷；对“退城入园”企业抵押物变更的，在依法合规前提下，合理确定授信规模。鼓励银行业金融机构扩大无还本续贷业务，降低“退城入园”企业融资财务压力和成本。六是支持园区企业物业分割转让，提高企业资产持有率。根据《福建省人民政府办公厅关于加快推进工业企业“退城入园”转型升级的指导意见》（闽政办〔2019〕52号）文件精神，园区企业已确权登记的存量房屋，在不改变用途的前提下，可按幢、层固定界限为基本单位分割为可以独立使用且权属界线封闭的空间，经政府批准可进行分割、登记和转让，用于发展创新创业创造的产业项目。分割转让后原权利人自留的工业功能的建筑面积占分割转让前确权登记的工业建筑面积比例不得低于40%。分割后涉及公共配套设施的建设和使用，转让双方应在合同中明确，办理不动产登记时注明土地使用权按份共有或共同共有。工业用地的办公、生活服务等配套用房不得独立进行分割、分割转让或抵押。土地出让合同对分割转让有特殊约定的，按土地出让合同的约定执行。七是明确税款划分，支持“退城”企业异地搬迁“入园”。支持“退城”企业向功能完善、基础设施配套齐全、生产要素全面的大园区、专业化园区集中。宁德市中心城区主城区范围内工业企业根据产业规划、要素保障和企业主的意愿跨蕉城、东侨开发区搬迁入园的，享受“退城入园”各项优惠政策。产生效益后，税收划分以搬出前实际缴税额为基数，全额返还给搬出地，新增税额归迁入地。